Dachausbau

Dachausbau: Voraussetzungen, Planung und Ablauf

Was vor dem Ausbau eines Dachbodens zu Wohnraum geklärt werden sollte

Lesedauer: ca. 12 Min.

Kurzantwort: Ob sich ein Dachboden zu Wohnraum ausbauen lässt, hängt von weit mehr als der verfügbaren Grundfläche ab. Entscheidend sind unter anderem Dachkonstruktion, Tragfähigkeit, Raumhöhe, Erschließung, Belichtung, Brandschutz, Wärmeschutz und der baurechtlich bewilligte Bestand. In Wien können zusätzlich Stadtbild, Schutzzonen und sichtbare Veränderungen der Dachform relevant werden. Je früher diese Punkte geklärt sind, desto zuverlässiger lassen sich Grundriss, Aufwand und Kosten planen.

1. Ist jeder Dachboden für einen Ausbau geeignet?
2. Der bestehende Dachstuhl ist der Ausgangspunkt
3. Warum die Statik früh geprüft werden muss
4. Dachausbau in Wien: Baurecht vorab klären
5. Eigentum und Zustimmungen nicht vergessen
6. Raumhöhe und Dachschrägen richtig beurteilen
7. Die Treppe gehört an den Anfang der Planung
8. Dachfenster und Gauben: Licht sinnvoll planen
9. Brandschutz und Fluchtwege früh berücksichtigen
10. Dämmung und sommerlicher Wärmeschutz
11. Feuchtigkeit und Luftdichtheit im Dachaufbau
12. Schallschutz zwischen Dachgeschoss und Bestand
13. Heizung, Elektrik und Sanitär früh einplanen
14. Bodenaufbau und zusätzliche Lasten
15. Grundriss unter Dachschrägen sinnvoll planen
16. Wann muss das bestehende Dach zuerst instand gesetzt werden?
17. Wie läuft ein Dachausbau typischerweise ab?
18. Welche Faktoren bestimmen die Kosten?
19. FAQ – häufige Fragen

Ist jeder Dachboden für einen Ausbau geeignet?

Ein leerer Dachboden wirkt schnell wie ungenutzter Wohnraum. Auf dem Plan stehen vielleicht bereits Schlafzimmer, Büro oder sogar eine zusätzliche Wohnung – doch bevor Grundrisse gezeichnet werden, muss zunächst der Bestand betrachtet werden.

Nicht jeder Dachboden eignet sich gleichermaßen für einen Ausbau.

Entscheidend sind unter anderem:

• Dachform und Dachneigung
• vorhandene Raumhöhen
• Verlauf der tragenden Holzkonstruktion
• Zustand von Dachstuhl und Eindeckung
• Konstruktion der obersten Geschossdecke
• vorhandene Erschließung
• mögliche Lage einer neuen Treppe
• Belichtungsmöglichkeiten
• technische Leitungswege
• baurechtlicher Bestand

Auch die reine Quadratmeterzahl kann täuschen. Unter tief heruntergezogenen Dachschrägen steht zwar Bodenfläche zur Verfügung, sie ist jedoch nicht überall gleichwertig nutzbar.

Nach unserer Erfahrung sollte deshalb zuerst geklärt werden, welche Fläche tatsächlich sinnvoll als Wohnraum funktionieren kann. Erst danach lohnt sich die Detailplanung.

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Der bestehende Dachstuhl ist der Ausgangspunkt

Gerade im Altbau bestimmt die vorhandene Dachkonstruktion einen erheblichen Teil der späteren Möglichkeiten.

Sparren, Pfetten, Stützen, Streben und andere konstruktive Bauteile lassen sich nicht einfach entfernen, nur weil sie im gewünschten Grundriss stören. Soll in die Tragstruktur eingegriffen werden, muss vorher geklärt werden, wie die auftretenden Kräfte weiterhin sicher aufgenommen und abgeleitet werden.

Gleichzeitig sollte der Zustand der Holzkonstruktion geprüft werden.

Relevant sind beispielsweise:

• Feuchteschäden
• geschädigte Holzbereiche
• ältere Reparaturen
• auffällige Verformungen
• beschädigte Verbindungen
• Hinweise auf Schädlingsbefall

Nicht jeder auffällige Bereich bedeutet automatisch eine umfassende Erneuerung des Dachstuhls. Schäden sollten aber bekannt sein, bevor Dämmung und Innenverkleidung die Konstruktion verdecken.

Genau hier liegt ein praktischer Vorteil der frühen Bestandsaufnahme: Im offenen Dachboden können Konstruktion und Anschlüsse wesentlich besser beurteilt werden als nach abgeschlossenem Innenausbau.

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Warum die Statik früh geprüft werden muss

Aus einem kaum oder nur als Lager genutzten Dachboden kann durch den Ausbau ein dauerhaft genutzter Gebäudebereich werden.

Dabei entstehen zusätzliche Lasten.

Sie können beispielsweise verursacht werden durch:

• neue Bodenaufbauten
• Zwischenwände
• Innenverkleidungen
• Sanitäreinrichtungen
• Installationen
• Treppen
• Änderungen am Dachtragwerk
• neue Dachaufbauten
• Möblierung und Nutzung

Deshalb genügt es nicht, nur den Dachstuhl anzusehen.

Auch Decken, tragende Wände und die weitere Lastabtragung im Gebäude können für die Planung relevant sein. Werden tragende Bauteile verändert oder zusätzliche Belastungen eingebracht, muss die Tragfähigkeit entsprechend beurteilt werden.

Besonders bei älteren Gebäuden sollte diese Frage geklärt werden, bevor Materialien und Grundriss endgültig festgelegt sind.

Leichtere Ausbaukonstruktionen können je nach Bestand Vorteile bieten. Ob sie erforderlich oder sinnvoll sind, lässt sich jedoch erst nach Beurteilung der vorhandenen Konstruktion entscheiden.

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Dachausbau in Wien: Baurecht vorab klären

Beim Dachausbau können mehrere baurechtlich relevante Veränderungen zusammenkommen.

Dazu gehören beispielsweise die Schaffung neuer Aufenthaltsräume, Eingriffe in tragende Bauteile oder Decken, Änderungen der Nutzung sowie sichtbare Veränderungen der Dachzone.

Welches Verfahren erforderlich ist, hängt in Wien von Art und Umfang des konkreten Vorhabens ab. Es sollte deshalb vor Beginn der Arbeiten durch die zuständigen Planer beziehungsweise die Baupolizei geklärt werden.

Bei der Planung können unter anderem relevant sein:

• bestehende bewilligte Pläne
• tatsächlicher baulicher Bestand
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
• zulässige Gebäude- und Dachgestaltung
• mögliche Schutzzone
• Denkmalschutz
• Dachfenster und Gauben
• Veränderungen an der Dachform
• Brandschutz
• Statik
• Wärme- und Schallschutz
• erforderliche Nachweise und Einreichunterlagen

Gerade sichtbare Veränderungen der Dachzone sind in Wien zusätzlich aus stadtgestalterischer Sicht relevant. Dabei spielen unter anderem Baustil, Gebäudevolumen, Proportionen und die Einsehbarkeit aus dem öffentlichen Raum eine Rolle.

Ein ausgearbeiteter Grundriss ist deshalb noch keine Garantie dafür, dass sich die geplante Dachform oder jede gewünschte Gaube in dieser Form umsetzen lässt.

Zuerst die Rahmenbedingungen zu klären, erspart später unnötige Umplanungen.

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Eigentum und Zustimmungen nicht vergessen

Baurecht und Eigentumsrecht sind zwei unterschiedliche Ebenen.

Gerade in Mehrparteienhäusern sollte deshalb früh geklärt werden, wem der Dachboden gehört, welche Nutzungsrechte bestehen und welche Zustimmungen für das geplante Vorhaben erforderlich sind.

Relevant können beispielsweise sein:

• Grundbuch
• Wohnungseigentumsvertrag
• bestehende Nutzungsvereinbarungen
• Eigentümergemeinschaft
• Hausverwaltung
• Rechte an allgemeinen Teilen des Gebäudes

Wer einen Dachbodenausbau plant, sollte diese Fragen nicht erst behandeln, wenn bereits umfangreiche Planungsleistungen erbracht wurden.

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Raumhöhe und Dachschrägen richtig beurteilen

Die Grundfläche eines Dachbodens sagt noch wenig darüber aus, wie gut sich der Raum später nutzen lässt.

Unter den Dachschrägen entstehen Zonen mit sehr unterschiedlichen Höhen. Das beeinflusst sowohl den Grundriss als auch die Möblierung.

Niedrigere Bereiche eignen sich häufig gut für:

• Stauraum
• Einbauschränke
• niedrige Regale
• Schubladen
• Sitzbereiche
• Betten
• je nach Planung auch Badewannen

Hohe Bereiche werden dagegen für Laufwege und Nutzungen benötigt, bei denen man regelmäßig steht. Dazu zählen beispielsweise:

• zentrale Verkehrswege
• Arbeitsbereiche
• Küchen
• Duschen
• Zugänge
• Bereiche vor Türen

Ein guter Dachgeschossgrundriss versucht deshalb nicht, die Dachschrägen wie ein Hindernis zu behandeln. Er nutzt die unterschiedlichen Höhen gezielt.

Das kann am Ende deutlich mehr bringen als der Versuch, möglichst viele klassische rechteckige Räume in die vorhandene Dachform zu pressen.

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Die Treppe gehört an den Anfang der Planung

Die Erschließung wird bei ersten Dachbodenkonzepten häufig unterschätzt.

Ein bisheriger Dachboden ist vielleicht nur über eine steile Treppe oder einen einfachen Zugang erreichbar. Wird daraus regulär genutzter Wohnraum, muss die Erschließung zu der geplanten Nutzung und den geltenden Anforderungen passen.

Eine neue Treppe benötigt Platz – und zwar nicht nur im Dachgeschoss.

Zu klären sind beispielsweise:

• Lage des Treppenantritts
• Deckendurchbruch
• verfügbare Höhe
• Treppengeometrie
• Absturzsicherungen
• Anschluss an bestehende Verkehrswege
• Auswirkungen auf das darunterliegende Geschoss
• statische Folgen des Deckendurchbruchs
• mögliche Anforderungen aus Brandschutz und Fluchtwegplanung

Die Treppe erst nach dem fertigen Dachgeschossgrundriss irgendwo unterbringen zu wollen, funktioniert selten gut.

Ihre Lage gehört deshalb zu den ersten Entscheidungen.

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Dachfenster und Gauben: Licht sinnvoll planen

Ein Dachgeschoss benötigt eine zur vorgesehenen Nutzung passende Belichtung und Belüftung.

Dafür können je nach Gebäude Dachflächenfenster, Gauben oder andere geeignete Lösungen infrage kommen.

Dachflächenfenster lassen sich direkt in die Dachfläche integrieren und können viel Tageslicht in einen Raum bringen. Gauben können zusätzlich nutzbare Raumhöhe schaffen, greifen dafür aber stärker in Dachform und äußeres Erscheinungsbild ein.

In Wien wird bei sichtbaren Dachveränderungen auch beurteilt, wie sich diese in die Architektur des Gebäudes und das örtliche Stadtbild einfügen.

Bei der Fensterplanung sollten außerdem nicht nur Größe und Aussicht berücksichtigt werden.

Wichtig sind auch:

• Ausrichtung
• Sonneneinstrahlung
• sommerliche Überwärmung
• Verschattung
• Lüftungsmöglichkeiten
• Bedienbarkeit
• Reinigung
• Möblierung
• Anschluss an den Dachaufbau

Gerade große Glasflächen in stark besonnten Dachflächen können im Sommer erhebliche Wärmeeinträge verursachen.

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Brandschutz und Fluchtwege früh berücksichtigen

Beim nachträglichen Ausbau eines Dachgeschosses können besondere brandschutztechnische Anforderungen entstehen.

Welche davon im konkreten Projekt gelten, hängt unter anderem vom Gebäude, den neu geschaffenen Ebenen, dem Fluchtniveau und der vorhandenen Erschließung ab.

Zu betrachten sind je nach Vorhaben beispielsweise:

• Feuerwiderstand von Bauteilen
• tragende Teile des Dachtragwerks
• Trennbauteile
• Treppenhäuser
• Wohnungseingänge
• Flucht- und Rettungswege
• Installationsdurchführungen
• verbleibende Dachbodenbereiche

Dabei können Anforderungen nicht nur den neu ausgebauten Raum betreffen. Je nach Fluchtwegkonzept kann auch ein bestehendes Treppenhaus relevant werden.

Genau deshalb gehört der Brandschutz in die Planungsphase und nicht erst an das Ende des Innenausbaus.

Viele Maßnahmen beeinflussen Grundriss, Türen, Leitungsführung und Materialaufbau unmittelbar.

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Dämmung und sommerlicher Wärmeschutz

Wird aus einem unbeheizten Dachboden Wohnraum, verschiebt sich die thermische Gebäudehülle.

Die Dachflächen umschließen anschließend beheizte Räume und müssen entsprechend geplant werden.

Je nach bestehender Konstruktion kommen unterschiedliche Dämmkonzepte infrage. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt unter anderem davon ab, ob das Dach von außen geöffnet wird, wie die Tragkonstruktion aufgebaut ist und wie viel Raumhöhe zur Verfügung steht.

Beim Dachgeschoss reicht es allerdings nicht, nur an den Winter zu denken.

Im Sommer treffen hohe Sonneneinstrahlung und große Dachflächen unmittelbar auf die oberste Nutzungsebene. Deshalb sind für den Wohnkomfort mehrere Faktoren wichtig:

• geeigneter Wärmeschutz
• Größe und Ausrichtung der Dachfenster
• außenliegender Sonnenschutz
• Speichermasse der Konstruktion
• Lüftungsmöglichkeiten
• gegebenenfalls weitere Maßnahmen gegen Überwärmung

Wer eine energetische Verbesserung des Dachbereichs plant, findet weitere Informationen zu unseren Dämm- und Isolierarbeiten.

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Feuchtigkeit und Luftdichtheit im Dachaufbau

Ein ausgebautes Dach muss nicht nur ausreichend gedämmt sein. Der gesamte Aufbau muss dauerhaft mit Wärme und Feuchtigkeit umgehen können.

In bewohnten Räumen entsteht regelmäßig Wasserdampf – etwa durch Personen, Kochen, Duschen und andere alltägliche Nutzungen.

Gelangen größere Mengen feuchter Raumluft unkontrolliert in empfindliche Bereiche der Dachkonstruktion, können dort Feuchteprobleme entstehen.

Dämmung, Luftdichtheit und Feuchteschutz müssen deshalb als zusammenhängendes System geplant werden.

Besonders sorgfältig auszuführen sind Anschlüsse und Durchdringungen, etwa bei:

• Dachfenstern
• angrenzenden Wänden
• Leitungen
• Installationen
• Kaminen und Schächten
• konstruktiven Übergängen

Welche konkrete Schichtenfolge funktioniert, hängt vom vorhandenen Dachaufbau ab. Pauschallösungen sind gerade im Altbau problematisch.

Die wesentlichen bauphysikalischen Details sollten deshalb vor dem Verschließen der Konstruktion feststehen.

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Schallschutz zwischen Dachgeschoss und Bestand

Ein bisher kaum genutzter Dachboden verursacht normalerweise wenig Alltagsgeräusche.

Nach dem Ausbau ändert sich das.

Schritte, Möbel, Haustechnik und normale Wohnnutzung können Geräusche in darunterliegende oder angrenzende Räume übertragen.

Bei der Planung können deshalb unter anderem relevant sein:

• Trittschall
• Luftschall
• Bodenaufbau
• entkoppelte Konstruktionen
• Installationsgeräusche
• Schallübertragung über flankierende Bauteile

Besonders bei alten Holzbalkendecken sollte der bestehende Aufbau bekannt sein.

Ein neuer Fußboden lässt sich nicht sinnvoll allein nach Optik oder Aufbauhöhe auswählen, wenn gleichzeitig Schall- und statische Anforderungen berücksichtigt werden müssen.

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Heizung, Elektrik und Sanitär früh einplanen

Spätestens wenn aus dem Dachboden eine vollständige Wohneinheit entstehen soll, greifen Ausbau und Haustechnik eng ineinander.

Bad, Küche und Heizung benötigen geeignete Anschlüsse und Leitungswege.

Früh zu klären sind beispielsweise:

• Stromversorgung
• Beleuchtung
• Steckdosen
• Heizung
• Warmwasser
• Trinkwasser
• Abwasser
• Lüftung
• Daten- und Kommunikationsleitungen

Gerade Abwasserleitungen lassen sich nicht beliebig verlegen. Deshalb kann die Lage vorhandener Installationsstränge den späteren Grundriss beeinflussen.

Oft ist es sinnvoll, neue Küche und Sanitärräume so anzuordnen, dass sich vorhandene Leitungswege vernünftig nutzen lassen.

Das wirkt auf dem ersten Grundrissentwurf vielleicht weniger spektakulär als eine völlig freie Raumaufteilung – spart später aber häufig technische Umwege.

Arbeiten an Elektrik, Gas, Wasser und Heizung müssen von entsprechend qualifizierten Fachbetrieben ausgeführt werden.

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Bodenaufbau und zusätzliche Lasten

Auch der Boden eines neuen Dachgeschosses muss mehrere Aufgaben gleichzeitig erfüllen:

• ausreichend tragfähig sein
• eine ebene Oberfläche ermöglichen
• zum vorgesehenen Bodenbelag passen
• gegebenenfalls Schallschutz verbessern
• Installationen berücksichtigen
• vorhandene Höhenanschlüsse einhalten

Im Altbau ist außerdem nicht automatisch von einer ebenen Rohdecke auszugehen.

Je nach Konstruktion können Holzbalken, Einschübe, ältere Schüttungen oder andere historische Aufbauten vorhanden sein.

Bevor ein neuer Boden festgelegt wird, sollten deshalb Deckenkonstruktion, Tragfähigkeit und erforderliche Aufbauhöhe bekannt sein.

Gerade im Dachgeschoss kann das Gewicht eine wichtige Rolle spielen.

Ein massiver Aufbau ist nicht automatisch besser als eine leichtere Konstruktion.

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Grundriss unter Dachschrägen sinnvoll planen

Dachräume haben eine eigene Geometrie. Genau darin liegt häufig ihre Stärke.

Hohe Bereiche eignen sich für Verkehrswege und Nutzungen, bei denen regelmäßig gestanden wird. Unter niedrigeren Dachschrägen können dagegen Einbauten entstehen, die anderswo wertvolle Raumfläche beanspruchen würden.

Gut nutzbar sind diese Bereiche beispielsweise für:

• Einbauschränke
• Stauraum
• Betten
• Sitzbänke
• niedrige Möbel
• je nach Raumplanung auch Sanitärelemente

Ebenso wichtig ist die Lage bestehender Leitungen.

Befinden sich unter dem Dach bereits Küche oder Badezimmer, kann eine ähnliche Anordnung im neuen Dachgeschoss technisch günstiger sein als ein Sanitärraum am gegenüberliegenden Ende des Gebäudes.

Eine gute Planung verbindet deshalb Raumgestaltung und Gebäudetechnik von Anfang an.

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Wann muss das bestehende Dach zuerst instand gesetzt werden?

Ein aufwendiger Innenausbau ist wenig sinnvoll, wenn die darüberliegende Dachkonstruktion bekannte Schäden aufweist.

Vor Beginn sollte deshalb geklärt werden, in welchem Zustand sich insbesondere folgende Bauteile befinden:

• Dacheindeckung
• Dachstuhl
• Anschlüsse
• Verblechungen und Spenglerteile
• Entwässerung
• bestehende Dachfenster
• Durchdringungen

Kleinere Reparaturen und eine komplette Dachsanierung sind dabei zwei unterschiedliche Dinge.

Ein Dachausbau verlangt nicht automatisch eine vollständige Erneuerung des Daches. Bestehen aber Undichtheiten, größere konstruktive Schäden oder muss die Dachhaut aufgrund des geplanten Aufbaus ohnehin geöffnet werden, sollten die Arbeiten gemeinsam geplant werden.

Das kann auch neue Möglichkeiten für den Dämmaufbau eröffnen.

Weitere Informationen zu Reparaturen, Eindeckung und Arbeiten an der äußeren Dachhaut finden Sie auf unserer Seite zu Dachdecker- und Spenglerarbeiten.

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Wie läuft ein Dachausbau typischerweise ab?

Die genaue Reihenfolge richtet sich nach Gebäude und Projekt. Einige grundlegende Schritte wiederholen sich jedoch häufig.

1. Vorhandene Pläne und baurechtlichen Bestand prüfen
2. Dachboden und Dachkonstruktion aufnehmen
3. Zustand des Daches beurteilen
4. statische Voraussetzungen klären
5. baurechtliche Rahmenbedingungen prüfen
6. Eigentums- und Zustimmungsfragen klären
7. Nutzung und Grundriss entwickeln
8. Treppe und Erschließung festlegen
9. Belichtung und Dachöffnungen planen
10. Brandschutz und Fluchtwege berücksichtigen
11. Wärme-, Feuchte- und Schallschutz planen
12. Haustechnik abstimmen
13. erforderliche Einreichungen und Genehmigungen durchführen
14. gegebenenfalls Dach und Tragkonstruktion instand setzen oder verändern
15. Gebäudehülle und Fenster herstellen
16. technische Installationen ausführen
17. Dämmung, Trockenbau und Bodenaufbau herstellen
18. Oberflächen und Innenausbau fertigstellen

Nicht jeder Dachausbau benötigt jeden dieser Schritte im gleichen Umfang.

Gerade bei einer neuen Wohneinheit mit Bad, Küche, Treppe und Eingriffen in die Dachkonstruktion müssen jedoch zahlreiche Gewerke ineinandergreifen.

Weitere Informationen zur Umsetzung solcher Projekte finden Sie auf unserer Leistungsseite zu Umbau, Ausbau und Zubau.

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Welche Faktoren bestimmen die Kosten?

Bei einem Dachausbau gibt es keinen seriösen Einheitspreis, der unabhängig vom Bestand funktioniert.

Zwei Dachböden mit derselben Grundfläche können einen völlig unterschiedlichen Aufwand verursachen.

Wesentliche Kostenfaktoren sind beispielsweise:

• Zustand von Dachstuhl und Dacheindeckung
• statische Verstärkungen
• Veränderungen am Dachtragwerk
• notwendige Einreich- und Planungsleistungen
• Dachfenster und Gauben
• Treppe und Deckendurchbruch
• Dämm- und Dachaufbau
• Bodenaufbau
• Brandschutzmaßnahmen
• Schallschutz
• Elektroinstallation
• Heizung
• Sanitärinstallationen
• Bad und Küche
• Trockenbau
• gewünschtes Ausstattungsniveau
• Zugänglichkeit der Baustelle
• Gerüst-, Kran- und Transportaufwand

Gerade bei älteren Gebäuden stecken die entscheidenden Kosten oft nicht in den sichtbaren Oberflächen.

Statische Anpassungen, aufwendige Anschlüsse, eine neue Treppe oder Veränderungen des bestehenden Daches können den Aufwand wesentlich stärker beeinflussen als die spätere Wahl des Bodenbelags.

Deshalb hat es sich bewährt, zuerst Konstruktion und technische Voraussetzungen zu klären und erst anschließend über die Ausstattung zu entscheiden.

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FAQ – häufige Fragen zum Dachausbau